En tant qu'investisseur, il est essentiel de comprendre les récentes modifications législatives introduites par la loi anti-Airbnb. Cette loi vise à réguler la location de meublés touristiques de courte durée, un secteur en pleine expansion qui a engendré des déséquilibres sur le marché locatif traditionnel. Voici un aperçu détaillé des principaux aspects de cette nouvelle législation et de son impact sur les LMNP.
Contexte et Objectifs de la Loi
La proposition de loi anti-Airbnb, portée par deux députés, vise à fournir aux élus locaux des outils pour mieux réguler les meublés touristiques de courte durée. Adoptée en janvier 2023 par l’Assemblée nationale et modifiée par le Sénat en mai 2023, cette loi attend désormais son examen final en commission mixte paritaire avant une probable entrée en vigueur après les Jeux Olympiques de 2024.
Réduction des Avantages Fiscaux
L’un des objectifs principaux de la loi est de rééquilibrer la fiscalité entre les locations de courte durée et les locations de longue durée. Actuellement, la fiscalité des meublés touristiques est jugée excessivement favorable, ce qui a contribué à l’attrition du parc locatif traditionnel. Voici les principales modifications introduites par la loi :
- Abattement Fiscal Réduit pour les Meublés Non Classés :
- Nouveau Taux d’Abattement : L’abattement applicable aux meublés non classés est réduit à 30 % (contre 50 % auparavant).
- Plafond de Revenus : Cet abattement est applicable jusqu’à 23 000 € de loyers perçus, contre une limite initiale de 15 000 € proposée par l’Assemblée nationale. Cette mesure vise à simplifier et à rendre plus lisible la fiscalité des meublés touristiques.
- Abattement Maintenu pour les Meublés Classés :
- Nouveau Taux d’Abattement : Pour les meublés classés, l’abattement est maintenu à 50 %, avec un plafond de 77 700 € par an.
- Suppression de la Niche Fiscale : Le taux de 71 %, jugé excessif par de nombreux élus, a été supprimé.
Ces modifications visent à rendre la fiscalité des meublés touristiques plus juste et équilibrée par rapport aux locations de longue durée, tout en maintenant un certain attrait pour le classement des meublés, gage de qualité.
Application Non Rétroactive
Un amendement adopté par le Sénat stipule que les nouvelles règles fiscales s’appliqueront aux revenus perçus à partir du 1er janvier 2025.
Cette non-rétroactivité permet aux propriétaires de s’adapter sans être pénalisés sur les revenus de 2024. Selon Guillaume Kasbarian, ministre délégué au Logement, cette mesure permet aux contribuables de préparer le passage au régime réel d’imposition sans changement des règles en cours d’année.
Suppression Temporaire de la Mesure sur les Plus-Values
La proposition initiale de réintégrer les amortissements déduits des revenus locatifs dans le calcul des plus-values de cession a été rejetée par la commission des finances du Sénat.
Cette mesure, prévue pour réduire les écarts de traitement fiscal entre la location meublée et la location nue, a été renvoyée à une étude d’impact pour une éventuelle réintégration dans la loi de finances 2025.
En effet, les sénateurs estiment qu’une telle réforme ne peut être adoptée sans une analyse précise de ses conséquences.
Points en Suspens
La loi n’a pas encore clarifié certains aspects, notamment un amendement gouvernemental intégré par erreur à la loi de finances 2024. Cet amendement a réduit l’avantage fiscal en micro-BIC pour les meublés non classés, avec un taux d’abattement abaissé à 30 % et un plafond de 15 000 €.
Actuellement, l’administration fiscale tolère que ce changement ne s’applique pas aux loyers perçus en 2023, mais des clarifications sont attendues sur son application future.
Il est fort possible que ces points soient délibérés le 24 juin.
Conclusion
La loi anti-Airbnb introduit des modifications significatives visant à réguler la location de meublés touristiques de courte durée et à rétablir un équilibre fiscal avec les locations de longue durée. En tant que LMNP, il est essentiel de comprendre ces changements et de s’y préparer pour optimiser votre fiscalité et rester en conformité avec la nouvelle législation.
Ces ajustements reflètent une volonté de mieux encadrer le marché locatif et d’assurer une fiscalité plus équitable. Pour les propriétaires, la préparation et l’anticipation de ces modifications sont cruciales. En tant qu’expert-comptable, notre cabinet est à votre disposition pour vous accompagner dans cette transition et vous aider à naviguer dans ce nouveau cadre fiscal.
Pour toute question ou pour un accompagnement personnalisé, n’hésitez pas à nous contacter.
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